賃貸契約の途中解約での引越しでは、違約金が発生するのか

実家や持ち家でない場合、賃貸マンション・アパートに住むのが基本です。ただ、場合によっては「引越ししたばかりだけど、いますぐ引越しをしたい」という場面があります。賃貸契約を結んだあと、1ヵ月後や2ヵ月後など引越ししたくなる理由があるケースです。

ここまで短期間でなかったとしても、一般的な「2年の期間満了」を迎えずに引越しするケースは非常に多いです。

そうしたとき、気になるものとして途中解約による違約金があります。賃貸マンションやアパートを契約期間内に途中解約した場合、違約金は発生するのでしょうか。

違約金が必要になることがあれば、そうでないケースもあります。これについて、詳しく確認していきます。

1 途中解約の理由は人によってさまざま
2 家賃以外の費用や違約金も考慮する
3 違約金がかからないケースは多い
4 違約金が発生するケース、そうでないケースを見極める

途中解約の理由は人によってさまざま

突然、引越しを決意する人は多いです。私もこれまで何度も引越しをして、賃貸マンション・アパートの途中解約をしました。

・働いていた会社を辞めて転職したとき

・結婚して新たな家庭をもったとき

・子供が少し大きくなったとき

ライフステージによって住む場所を変えるのは普通です。ただ、賃貸住宅では2年契約であることが多いにもかかわらず、2年を待たずに解約することの方が多いです。ちょうど2年というタイミングピッタリの引越しになる方が珍しいのです。

また、人によっては「夏場にゴキブリが大量発生することがわかった」「思った以上に騒音が激しい」などの理由で引越しする人も多いです。これにより、1ヵ月や2ヵ月など短期入居後の引越しをする人もいます。

しかし、引越し料金以上に気にするべきものが違約金です。なぜなら、非常に高額になるからです。

違約金の有無は契約書に書かれている

賃貸契約でマンション・アパートを借りる場合、違約金の有無が書かれているのは契約書になります。家を借りるとき、必ず契約書（賃貸借契約書）を結びます。ここに、どのような違約金の取り決めになっているのか書かれているのです。

例えば、私が過去に契約した賃貸マンションの契約書としては、以下のようなものがあります。こうした契約書を探し出すのです。

このとき、確認するべき項目としては以下のようなものがあります。

短期解約合意金

契約書によって書かれてある内容は大きく異なりますが、その中に短期解約合意金というものがあります。契約書によって言葉が短期解約違約金になるなど、多少の違いはあります。ただ、いずれにしても1ヵ月や2ヵ月など短期で解約したときの違約金になります。

例えば、以下の契約書では短期解約合意金はないと明記されています。

もし、短期解約での違約金がある場合、ここに「何ヵ月以内の解約で違約金が発生するのか」「違約金は賃料の何ヵ月分か」が書かれてあります。

場合によっては、契約書の「違約金」の部分に短期解約について書かれていることがあります。

なお、上記の契約書についても、短期解約についての記載はありませんでした。そのため、1ヵ月や2ヵ月の解約でも違約金が発生することのない契約書でした。

契約する段階で注意深く契約書を見てサインする人はほとんどいません。多くの場合、何も読まずに印鑑を押すケースがほとんどだと思います。ただ、解約（違約）金については賃貸借契約書に書かれているため、途中解約を検討する場合は必ず目を通すようにしましょう。

違約金の相場は家賃1ヵ月分です。ただ、契約書によっては「1年未満の解約だと家賃3ヵ月分の違約金」などのように書かれていることもあります。いくら相場が1ヵ月分だとはいっても、契約書に従う必要があります。違約金を支払わないという選択はできません。

どれだけ早くても1ヵ月は解約できないのが普通

ただ、実際のところ短期解約合意金について定めている契約書は多くありません。これには理由があり、解約までの期間が定められているからです。

つまり、契約書に「解約するとき、1ヵ月前までに通知しなければならない」などの文言が書かれています。契約書の内容は絶対であるため、これには必ず従う必要があります。このとき、どれだけ早くても1ヵ月は解約できないのが普通です。

例えば、以下の契約書では「解約するときは1ヵ月前までの申し出が必要」と明記されています。

契約途中での違約金はないものの、解約日（賃貸マンションに住めなくなり、それまでに退去するべき日）の1ヵ月前までに申し入れをする必要があることを考えると、実質的な違約金は1ヵ月だといえます。どの契約書も即時退去は無理なのが基本であり、こうした家賃負担を払わないようにすることはできません。

たとえ、あと一週間しか住まない場合であっても、契約書に1ヵ月という記載があれば、あと1ヵ月分の家賃支払いが必要になります。

中には解約までに2ヵ月前や3ヵ月以上前の申し出が必要と書かれている契約書もあります。この場合、退去申し入れ後2ヵ月や3ヵ月以上は家賃の支払いが必要になります。

申し入れが早いほど違約金は少なくなる

短期解約合意金や事前の申し入れが必要であったとしても、いずれにしも申し出が早いほど家賃の負担費用は少なくなります。

既に契約書にサインをしてしまった以上、契約書の内容を変えることはできません。違約金を払わないという選択は不可能であり、たとえ相場とはかけ離れた内容であっても違約金の支払いは必要になります。

そのため、たとえ引越ししたばかりであっても、何からの理由によってすぐに引越しをしたいという場合は、いますぐ申し出をする必要があります。「解約には1ヵ月前までの通知が必要」など、ルールが決められているからです。これを先延ばしにすると、大家に通知するまでの期間が長引いて無駄に長く家賃を支払うようになってしまいます。

引越しを検討している場合、いますぐ行うべき行動は「大家に引越しすることを伝える」ことです。通知が早いほど、無駄な賃料発生が少なくなります。

もし、素早く通知しなかった場合、家賃は前払いが一般的であるため二重家賃を生じることがあります。1ヵ月など、契約書に定められた期間は解約できないため、「いま住んでいる場所の家賃」と「これから住む場所の家賃」での二重家賃になるのです。一週間で家を出ていくものの、契約により現家賃支払いを1ヵ月払わなければいけないなどの場面で二重家賃となります。

騒音による引越しも同じく違約金発生となる

なお、騒音による引越しであっても同じように違約金が発生することになります。騒音を理由に早期引越しとなる場面は主に以下の2つです。

・道路や電車などからの音がうるさい

・近隣住民の生活音がうるさい

「道路や電車などからの音がうるさい」については、事前に内見（これから借りる不動産の現地確認）をしなかった場合に多く発生します。実際に内見をしておけば、道路からの音や近くに電車の線路がないかなどを確認できます。ただ、それを実施しておらず実際に住んでみた後に騒音に気が付くのです。

この場合、内見をしていなかった方が悪いです。そのため、違約金が発生することについては我慢しなければいけません。

一方で確認のしようがないものとして近隣住民からの生活音があります。マンションやアパートの壁が薄い場合、隣の部屋や上の階からの音が漏れてくるようになるのです。人によっては、夜も眠れないこともあります。

ただ、残念ながら一般的に生活音による騒音であっても、自己都合による退去とみなされてしまいます。管理会社の対応が悪かったり、音の原因となる近隣住民へ直接クレームをいれて改善しなかったりしても、違約金が発生してしまうのです。

・騒音の判断基準は人によって異なる

なぜ、騒音による引越しが自己都合かというと、「音がうるさいので引越しする」というように、自分の意思で決めているからです。大家や管理会社から退去を求められたわけではなく、自分の意思である以上はいかなる理由があっても違約金の対象になると考えてください。

そもそも、騒音の判断基準は人によって異なります。あらゆる騒音を認めていたら、「実際には騒音がなかったとしても、騒音があるとクレームさえ入れれば違約金を免除できる」ことになってしまいます。

これでは大家や管理会社側が圧倒的に不利であるため、騒音トラブルでの引越しであっても自己都合になります。

管理会社へ騒音トラブルのクレームを入れることは重要ですが、会社によってはまったく改善されないこともあります。その場合、悔しいですが騒音を受けた側としては泣き寝入りするしかありません。

家賃以外の費用や違約金も考慮する

引越しを検討する場合、「引越しをする」という意思表示を早めに通知することが、「違約金を含め家賃発生を少なくする」ための最も効果的な方法になります。

ただ、引越しをするとなると家賃の解約金ばかりに目が行きがちです。しかし、実際には家賃以外の違約金も存在します。

最もありがちなのは、インターネット回線の解約です。契約時に勧められるままにネット回線を2年契約などで契約した場合、解約手数料を取られます。こうした契約でなければ問題ありませんが、もし定期契約している場合は他にも費用が発生します。

ただ、引越し先でも同じインターネット会社を活用する場合、違約金は発生しません。同じ会社のネット回線を引越し先でも使えるのであれば、同じ契約で引っ越すようにしましょう。

違約金がかからないケースは多い

それでは、違約金が発生しないケースとしては何があるのでしょうか。最もわかりやすいのは、2年契約の賃貸マンションに住み、2年目に引越しをするケースです。ただ、こうしたことはほぼありません。

しかし、短期解約する場合であっても、契約書に早期解約に関する定めのある契約書は珍しい方であるため、違約金が発生しないことが多いです。

もちろん、「〇ヵ月前には通知が必要」という縛りは必ずあります。ただ、それさえ守って早めに通知していれば問題ありません。そのため、引越しを決めたらすぐに大家や管理会社へ通知するのが正しいです。

戻ってくるお金もある

また、解約時は戻ってくるお金もあります。最も大きなお金としては、敷金があります。

入居時は敷金を支払っていると思います。賃貸住宅によって敷金の額が異なり、相場は家賃2ヵ月分です。ただ、中には敷金を家賃1ヵ月分にしているケースもあります。

退去時は必ずルームクリーニングが実施されます。住んで1ヵ月後に引越しするなど、早期退去する場合であってもルームクリーニングの対象になるのが基本です。

ルームクリーニングの費用についても必ず契約書に記載があります。この計算式に基づいてルームクリーニングされ、敷金との差額が後であなたの銀行口座に返還されます。例えば、私が過去に借りた賃貸物件では以下のように記されていました。

もちろん、他にも修繕箇所があった場合は敷金から差し引かれるようになります。

日割り計算の場合、家賃が戻ってくる

賃貸物件によって異なりますが、家賃の計算方法には「日割り」「半月割（15日計算）」「月割り」の主に3つがあります。どの計算方法なのかについては、契約書に書かれてあります。

このうち月割りでは1ヵ月分の家賃で計算するので無理ですが、日割りや半月割の場合、家賃が戻ってくることがあります。

例えば、家賃10万円の家に住んでいるとします。家賃については、当然ながら毎月決まった額を支払うようになります。

ただ、例えば9月10日に退去して引越しする場合、9月分のうち残り20日は既に退去しているので家に住まないことになります。もし、日割りで家賃計算している物件の場合、9月10日が退去日であれば「100,000円（家賃） ÷ 30日（9月の日数） × 20日（住まない日数）＝約66,667円」が返金されます。

また、半月割（15日計算）の賃貸物件であれば、9月15日以降は住まないことになるので「10万円（家賃） ÷ 2 ＝ 5万円」が後であなたの銀行口座に振り込まれます。

火災保険の費用も返還される

賃貸物件に住む場合、必ず火災保険に入ります。あまり記憶がないかもしれませんが、100%の確率で火災保険に加入していると考えてください。

火災保険については、必ず解約手続きを取るようにしましょう。あとでお金が戻ってくるからです。

例えば、火災保険が20,000円（2年契約）の場合、半年住んで解約したとき、「24ヵ月（2年）－ 6ヵ月（半年）＝ 18ヵ月」は火災保険の期間が過ぎていないことになります。この場合、「20,000円 ÷ 24ヵ月（2年分） × 18ヵ月（住んでいない残り18ヵ月）＝ 15,000円」が返金されます。

家賃に比べると額は少ないですが、少しでもお金が戻ってくるように火災保険の解約は必ず行うようにしましょう。

違約金が発生するケース、そうでないケースを見極める

賃貸マンション・アパートを借りるとき、必ず発生するものとして解約があります。自分の持ち家ではなく、他人の不動産なのでいつかは退去しなければいけません。ライフステージごとに住む家や場所が変わってくるのは当然だからです。

しかし、このとき多くの人が気になるのが違約金です。違約金は契約書に明記されており、必ず契約書に沿ったお金を支払わなければいけません。たとえ騒音による引越しであったとしても、自己都合になるので契約書に沿った手続きが必要です。

そこで1年以内の短期引越しについては、短期解約合意金があるかどうかを確認しましょう。

また、短期解約合意金の記載がなかったとしても、「何か月前までに事前通知しておく必要があるのか」契約書を確認するようにしましょう。事前通知についても契約書に沿うのが必須であるため、早めに大家や管理会社へ退去について通知するといいです。

解約精算時に返ってくるお金はありますが、やはり家賃支払いに比べると返金額は少ないです。そのため、引越しを決めたら早めに大家や管理会社へ通知して準備をするようにしましょう。

引越しのとき、必須となるのが「複数社から見積もりを取ること」です。引越し価格には定価がなく、引越し業者によって見積もり額はバラバラです。そのため複数の業者から見積もりを取るだけで、何万円も節約できます。

例えば、以下は5人家族の長距離引越しで見積もりを取ったとき、4社に見積もりを依頼しました。このとき、最高額は438,264円でした。一方、最も安い業者は198,720円であり、半額以下の料金になりました。複数業者へ依頼しないだけで、大きな損をすることになります。

ただ、自ら業者を探して電話をかけるのは大変です。そこで、必要な情報を入力するだけで完了する一括見積もりを利用しましょう。

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